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摩根士丹利預期，隨著高齡化社會的來臨，銀髮族住宅市場的繁榮期將持續發酵。這股人口老化的趨勢不僅為提供穩定配息的醫療保健不動產投資信託帶來龐大商機，其資產表現更在過去十二個月內大幅超越大盤。分析師Ronald Kamdem指出，這類資產的漲幅達到31.3%，遠優於標普500指數的20.7%漲幅。
供不應求推升住房率，營運槓桿效益浮現
隨著八十歲以上的高齡人口預計在2025年激增至近2300萬人，銀髮族住宅的需求正以驚人速度攀升。目前市場需求已超越新建案的推案速度，整體住房率逼近90%的臨界點。當住房率達到這個水準，相關企業將從復甦階段轉向具備定價能力與營運槓桿優勢的成長期。在供給創下新低與需求加速的雙重催化下，未來的住房率有望進一步突破95%。
點名3檔受惠股，Welltower(WELL)獲調升
基於產業基本面轉強，摩根士丹利重申對Welltower(WELL)的「加碼」評等，並將目標價從215美元上調至251美元，隱含6%的上漲空間。同時，該機構也給予American Healthcare REIT(AHR)「加碼」評等，而對Ventas(VTR)則維持「中立」評等。在配息表現方面，Ventas(VTR)的殖利率達2.28%居冠，American Healthcare REIT(AHR)為1.81%，Welltower(WELL)則提供1.44%的殖利率。
大摩看好銀髮住宅後市的五大關鍵理由
住房率攀升帶動營運爆發
摩根士丹利預估，Welltower(WELL)的銀髮住宅營運投資組合住房率，將從2025年第四季的87.4%提升至2027年底的94%，這將支撐其同店淨營運所得實現15%的成長。同期，American Healthcare REIT(AHR)與Ventas(VTR)的住房率也預期將分別攀升至94%至95%的高水準。
具備龐大併購動能擴張版圖
醫療REITs透過併購擴張是推升營運的重要引擎。根據模型推算，Welltower(WELL)在2026年與2027年有望分別達成154億美元及50億美元的併購規模。Ventas(VTR)與American Healthcare REIT(AHR)在未來兩年也被看好將具備數十億美元的潛在併購實力，為長期獲利注入新動能。
提高銀髮住宅營運佔比加速獲利
透過出售非核心資產並提高銀髮住宅的營運比重，將有效加速整體投資組合的成長步伐。目前American Healthcare REIT(AHR)的銀髮住宅曝險比例高達80%，Welltower(WELL)約佔70%，而Ventas(VTR)則相對較低，約佔55%。
財務體質優化與資產負債表具彈性
這三家指標性企業皆已顯著降低財務槓桿。相較於未上市的同業競爭者，這些上市REITs目前擁有業界最具競爭力的資金成本。在強勁的獲利成長與股票發行籌資的雙重優勢下，預期未來的負債比率將持續下降，展現極佳的財務彈性。
經營團隊展現卓越且穩定執行力
卓越的經營績效反映在持續成長的同店淨營運所得上。Welltower(WELL)已連續十五個季度繳出20%的成長佳績；Ventas(VTR)在同期也保持10%的成長水準。而今年二月剛上市的American Healthcare REIT(AHR)表現更是超越市場預期，展現出強悍的營運爆發力與管理團隊的絕佳執行力。
