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AI設施耗電惹民怨，面臨強烈反彈聲浪
隨著人工智慧快速發展，為訓練與運行AI模型，科技巨頭爭相擴建資料中心。然而，這些設施不僅占用大量土地，還消耗驚人的水力與電力，並伴隨噪音問題，進而在全美各地引發民眾抗議。根據近期一項NBC新聞的民調顯示，高達69%的受訪民眾反對在自家附近興建AI資料中心。
目前全美已有超過4700座資料中心，且數量預期將呈指數級增長。資誠聯合會計師事務所(PwC)預估，全球資料中心的年度支出將從2026年的約8000億美元，大幅攀升至2050年的1.8兆美元。面對龐大的擴建壓力，部分州政府已開始立法限制或禁止相關建設，紐約州更已實施了暫停建設的禁令。
擴建遇阻推升定價能力，REITs成最大贏家
當市場目光全聚焦在提供雲端服務的科技巨頭時，透過不動產投資信託(REITs)來參與AI資料中心競賽，成為了另一個值得關注的切入點。根據全美房地產投資信託協會(Nareit)的資料，這些REITs扮演著「房東」的角色，負責建造、持有並將空間租賃給包括Amazon(AMZN)、Apple(AAPL)與Oracle(ORCL)等多家租戶。
瑞穗證券分析師Vikram Malhotra在9月1日的報告中指出，儘管面臨政治與社區的反彈，新開發案可能會被迫延宕，但這反而有利於現有專案及資料中心REITs。在運算需求持續擴大的推波助瀾下，這些公司將擁有更強大的定價能力。數據顯示，資料中心REITs占美國高達1.5兆美元REITs總市值的13%，公開上市的REITs在美國擁有約275座資料中心，僅占全美自有與租賃總數的不到10%。
獲利亮眼，3檔資料中心概念股今年全面狂飆
在富時Nareit權益型REITs指數中，共有三檔資料中心股票，分別是Digital Realty Trust(DLR)、Equinix(EQIX)與Iron Mountain(IRM)。其中，近期剛與輝達(NVDA)簽署合作協議的Equinix(EQIX)規模最大，市值約達1020億美元，其殖利率為1.99%，今年以來股價已狂飆約37%。該公司7月公布的第二季調整後營運現金流(AFFO)優於市場預期，並同步上調了全年財測。
市值達710億美元的Digital Realty Trust(DLR)，殖利率為2.59%，今年以來漲幅超過23%。該公司同樣在7月繳出了超越分析師預期的財報表現，並調升全年展望。另外，市值347億美元的Iron Mountain(IRM)不僅擁有2.96%的殖利率，今年以來股價更是飆漲了42%，其第二季獲利同樣擊敗市場預期並順利上調財測。
擁龐大資源優勢，現有資產價值水漲船高
富國銀行投資研究所分析師Amanda Martinez表示，對資料中心的抵制可能會為REITs帶來順風，但情況相當微妙。一方面，限制新供給將推升現有產能的價值，如果新產能的開發變得更加困難，擁有龐大開發腹地且已確保電力供應的公司將獲得相對優勢；但另一方面，許可證限制與禁令也可能拖慢開發時程並推高成本，進而對未來成長造成壓力。
房地產分析公司Green Street分析師David Guarino則相當看好Equinix(EQIX)與Digital Realty Trust(DLR)的表現。他認為這些公司規模龐大且靈活，在特定市場遭遇阻力時，能憑藉龐大的土地儲備與開發計畫轉向其他市場。此外，他們數十年的豐富經驗使其與地方政府建立了良好關係，這是新進者難以匹敵的優勢。隨著AI推論應用的加速，Guarino更偏好業務較靠近人口稠密區、專注於較小租戶的Equinix(EQIX)。
Hoya Capital研究與ETF總監Alex Pettee同樣看好資料中心REITs的供需前景。他指出，當土地分區管制變嚴、電力難以取得且社區拒絕新設施時，現有的資料中心就會變得更具價值。雖然這些股票的估值相較於其他REITs並不便宜，但與其他AI概念股相比，不僅能獲得雙位數的獲利成長、擁有實體的房地產與基礎建設、具備經常性的合約收入，還能享有約2%至3%的殖利率，整體吸引力依然相當高。
